George Knight

Debat tussen links en rechts

Posts Tagged ‘Incourant object

Komt Lintmeijer met een heldere huurprijs voor Oud-Amelisweerd?

leave a comment »

Lintm

Op 7 januari besteedde ik aandacht aan de motie 2012/M55zorgvuldig beheer, heldere huurprijs‘. Over het Koetshuis en landhuis van het Bunnikse Oud-Amelisweerd dat eigendom is van de gemeente Utrecht. De raad wilde van alles weten over de bepaling van een eerlijke huurprijs. Het antwoord van wethouder Lintmeijer aan de Utrechtse raad was vertraagd. Nu is er een brief van 9 januari die op 22 januari naar de raad is gestuurd.

Het is een technisch verhaal over vastgoed dat door alle cijfers objectief lijkt, maar toch subjectieve keuzes bevat. Twee aspecten staan centraal. Wat zijn de kosten per saldo voor de gemeente en welke huurprijs moet berekend worden aan de gebruikers, respectievelijk van Koetshuis en landhuis. In de  second opinion van erfgoedmakelaar Redres en horecamakelaar Van de Weerd resteert een hogere huurprijs van het landhuis en een lagere voor het Koetshuis. De wethouder laat dit uiteindelijk niet meewegen bij de bepaling van de huurprijs. Wat de vraag oproept of de second opinion meer mag zijn dan een formele voorwaarde van de raad.

De uitkomst valt des te meer op door het te vergelijken met brief 12.055860 van 18 juni 2012 over hetzelfde onderwerp. Hierin wordt uitgaande van dezelfde situatie en met gebruikmaking van dezelfde argumenten voor het landhuis een huurprijs van €61.000 en voor het Koetshuis van €48.000 voorgesteld. Opvallend genoeg is die huurprijs meer in lijn met de bedragen die Redres en Van de Weerd noemen dan de ‘onafhankelijke exploitatieopzet’ van horeca-adviesbureau Double Six van Wim Wiersma. Twee dagen later liet de wethouder aan de raad weten dat per abuis in die brief niet de juiste huurbedragen voor landhuis en koetshuis waren vermeld. Mogelijk een echte vergissing, maar ook is het mogelijk dat Lintmeijer los van de feiten redeneert.

Foto: Schermafbeelding van brief 13.000831 van 9 januari 2013 van wethouder Frits Lintmeijer aan de Utrechtse raad.

Advertenties

Antwoord over huur Museum Oud-Amelisweerd vertraagd

leave a comment »

STAM

Hoe staat het eigenlijk met de levensvatbaarheid van Museum Oud-Amelisweerd? Op 21 juni 2012 gaf de Utrechtse raad onder strikte voorwaarden toestemming voor een krediet dat bedoeld is voor het herstel van het rijksmonument waarop Utrecht terecht trots is. Exploitant Stichting Museum Oud-Amelisweerd is daarom op eigen initiatieven aangewezen. Een zware opgave met de huidige economische tegenwind. Gerenommeerde culturele instellingen hebben geluk als ze gekort worden en mogen overwinteren. Utrecht stopt geen cent gemeenschapsgeld meer in het gebouw zo heeft de raad expliciet bedongen en de wethouder toegezegd. Alleen zo kon een meerderheid ontstaan waarbij ook de kritische VVD en D66 zich uiteindelijk voegden.

Na de tijdelijke tentoonstelling ‘Het Gebouw‘ van 7 september tot 7 oktober 2012 met medewerking van de Utrechtse galerist en ondernemer Jaap Sleper werd het weer stil in het bos van Oud-Amelisweerd. Maar er ligt nog de motie 2012/M055 die vraagt om zorgvuldig beheer en een heldere huurprijs. Want dat laatste ontbrak in juni 2012. Wethouder Lintmeijer compliceerde het debat over de WOZ-waarden en huurwaarden van land- en koetshuis. Mede door schuivende bedrijfsplannen die als communicerende vaten op elkaar in werken.

Op 7 september 2012 begreep ik van de verantwoordelijke ambtenaar dat er reeds een second opinion was gevraagd en dat de antwoorden naar verwachting in de eerste week van oktober naar de raad gestuurd zouden worden. Technische informatie was dus al in september beschikbaar. Maar drie maanden later is er nog steeds niets gestuurd. In de planning staat dat uiterlijk in het vierde kwartaal van 2012 de raad het antwoord van het College over de huur had moeten ontvangen. Met een verdeling tussen land- en koetshuis. Da’s niet gebeurd. Ook die termijn is gepasseerd. Het is volop gissen naar de reden van het oponthoud.

MOAHuur

Foto 1: Schermafbeelding Stand van zaken op 7 januari 2012 van de commissie Mens en Samenleving op de site van de gemeente Utrecht.

Foto 2: Tekst van de aangenomen motie 2012/M055 van 21 juni 2012.

Wethouder Lintmeijer compliceert debat over WOZ-waarde en marktconforme huur Oud-Amelisweerd

with 2 comments

UPDATE 20 juni: In een correctiebericht aan de raad laat wethouder Lintmeijer vandaag het volgende weten: ‘Afgelopen maandag ontving u een brief met aanvullende informatie over de kredietaanvraag Museum Oud Amelisweerd. Per abuis zijn daarin niet de juiste huurbedragen voor het landhuis en het koetshuis vermeld. De kredietaanvraag zelf, die morgen ter besluitvorming in de raad voorligt, bevat wel de juiste getallen. De huur voor het landhuis bedraagt 49.000 Euro per jaar vanaf 2016, voor het koetshuis 60.000 Euro per jaar vanaf 2016. In de jaren daarvoor is sprake van een ingroeihuur’. Dit betekent dat vanaf 2016 de verhouding tussen huur en WOZ-waarde voor het landhuis 1:19,5 en voor het koetshuis 1:7,1 is. 

In een raadsbrief van 18 juni 2012 geeft de Utrechtse cultuurwethouder Frits Lintmeijer informatie over de ‘huidige en gedachte WOZ-waarde‘ van landhuis Oud-Amelisweerd en het Koetshuis. Dat was op 14 juni toegezegd aan de Utrechtse raad. De WOZ-waarde is zowel van belang voor de belastingheffing als de vaststelling van een marktconforme huur. Omdat beide panden in de gemeente Bunnik liggen is het die gemeente die het onroerend goed taxeert. De controle op de taxatie is een taak van de Waarderingskamer.

Landhuis Oud-Amelisweerd is een niet-woning van monumentale waarde en het Koetshuis is een bedrijfspand met een inpandige woning. De taxatie van de WOZ-waarde van deze niet-courante panden is lastig. Hiertoe heeft de Waarderingskamer de landelijke taxatiewijzer TIOX laten ontwikkelen. ‘Hiermee kunnen gemeenten online incourante objecten waarderen aan de hand van landelijke taxatiewijzers.’ Commerciële bedrijven als Greenfeld begeven zich ook op de markt van taxatie van incourante vastgoed objecten. De raadsbrief zegt niet van welke taxatiewijzer Bunnik bij de vaststelling van bovengenoemde WOZ-waarden gebruik heeft gemaakt.

Bunnik stelde de WOZ-waarde van het landhuis vast op 957.000 euro en die van het Koetshuis op 477.000 euro. Daaruit stelt Utrecht voor het landhuis een huur van 61.000 euro en voor het Koetshuis van 48.000 euro voor. Dit betekent een verhouding tussen huur en WOZ-waarde van respectievelijk 1:15,7 en 1:9,9.

De wethouder neemt afstand van de taxatie en gaat met een eigen interpretatie aan de slag. Zo is de uitleg over de kostendekkende huur wollig en onbegrijpelijk ingewikkeld. Want een taxatierapport of taxatiewijzer voor incourante objecten omvat reeds aspecten als renovatie, achterstallig onderhoud en economische waarde. De eerlijke basis voor een raadsdebat kan alleen een objectieve vaststelling van zowel WOZ-waarde als marktconforme huur zijn. Daarom moet de wethouder de feiten en cijfers sec aan de raad presenteren. Vervolgens kan de raad daar een politieke invulling aan geven. Maar niet vooraf zoals de wethouder nu doet.

Foto: Utrechtse Buitenplaats rijksmonument Remmerstein te Rhenen dat voor minimaal 90.000 euro per jaar te huur is (105 euro per m2 per jaar).